一、宏观经济指标：
项目 | 日期 | 指标 |
实际GDP增长： | 2018年第四季度 | ↓ 0.4% |
多伦多就业人数增长： | 2019年03月 | ↑ 2.7% |
多伦多失业率： | 2019年03月 | ↑ 6.6% |
通货膨胀率（年/年CPI增长）： | 2019年03月 | ↑ 1.9% |
加拿大银行隔夜利率： | 2019年04月 | -- 1.75% |
基础利率： | 2019年04月 | -- 3.95% |
贷款利率： | 2019年04月 | 1年 -- 3.64％ |
3年 -- 4.29％ | ||
5年 -- 5.34％ |
数据来源和备注：
1、 加拿大统计局公布的季度增长及年化分析报告
2、 加拿大统计局公布的最近月份的年度同比增长报告
3、 加拿大央行公布的近期的利率决议公告
iv - 加拿大银行最近月份实际执行的利率
二、月度销售数据：
1、2019年04月各物业类型的销售数据：
物业类型 | 销售量（套） | 销售量占比 | 销售均价（加元） |
Detached | 4,173 | 46.2% | $1,018,147 |
Semi-Detached | 856 | 9.5% | $808,796 |
Att/Row/Twnhouse | 866 | 9.6% | $712,438 |
Condo Townhouse | 671 | 7.4% | $583,148 |
Condo Apt | 2,357 | 26.1% | $588,168 |
Link | 101 | 1.1% | $686,435 |
Co-op Apt | 6 | 0.1% | $644,524 |
Det Condo | 6 | 0.1% | $764,917 |
Co-ownership Apt | 6 | 0.1% | $392,333 |
总计 | 9,042 | 100% | $820,148 |
2、2019年04月销售数据的环比、同比比较：
2019年04月 | 2019年03月 | % Chg （环比） | 2018年04月 | % Chg （同比） | |
总销售量 | 9,042 | 7,187 | 25.81% | 7,744 | 16.8% |
新挂牌量 | 17,205 | 13,996 | 22.93% | 15,933 | 8.0% |
已有挂牌量 | 18,037 | 15,576 | 15.80% | 18,206 | -0.9% |
销售均价 | $820,148 | $788,335 | 4.04% | $804,926 | 1.9% |
平均去化天数 | 19 | 21 | -9.52% | 20 | -5.0% |
3、2019年04月主要物业类型的销售量和均价：
物业类型 | 销售量（套） | 均价（加元） | ||||
416区域 | 905区域 | Total | 416区域 | 905区域 | Total | |
独立别墅 | 982 | 3,191 | 4,173 | $1,355,764 | $914,249 | $1,018,147 |
双拼别墅 | 281 | 575 | 856 | $1,020,561 | $690,059 | $808,796 |
联排别墅 | 344 | 1,193 | 1,537 | $741,881 | $626,826 | $655,994 |
公寓 | 1,608 | 749 | 2,357 | $603,969 | $482,945 | $588,168 |
与上一年度同比 | ||||||
独立别墅 | 20.9% | 22.2% | 21.9% | -0.0% | -1.7% | -1.3% |
双拼别墅 | 6.0% | 28.9% | 20.4% | 2.9% | 5.1% | 2.0% |
联排别墅 | 24.6% | 19.1% | 20.3% | -4.7% | 3.7% | 1.6% |
公寓 | 2.6% | 16.7% | 6.7% | 5.8% | 5.7% | 5.1% |
三、年度销售数据：
1、2018年各个月度销售数据：
月份 | 房屋总销售量（套） | 房屋综合均价（加元） |
一月 | 3,987 | $735,874 |
二月 | 5,149 | $767,799 |
三月 | 7,188 | $784,514 |
四月 | 7,744 | $804,926 |
五月 | 7,716 | $803,440
|
六月 | 8,024 | $808,066 |
七月 | 6,916 | $781,918 |
八月 | 6,797 | $765,252 |
九月 | 6,415 | $796,814 |
十月 | 7,448 | $807,538 |
十一月 | 6,209 | $787,741 |
十二月 | 3,749 | $749,580 |
年度截止到目前 | 77,341 | $787,148 |
2、2019年各个月度销售数据：
月份 | 房屋总销售量（套） | 房屋综合均价（加元） |
一月 | 3,975 | $748,447 |
二月 | 4,995 | $780,525 |
三月 | 7,159 | $788,134 |
四月 | 9,042 | $820,148 |
五月 | ||
六月 | ||
七月 | ||
八月 | ||
九月 | ||
十月 | ||
十一月 | ||
十二月 | ||
年度截止到目前 | 25,171 | $791,857 |
3、2019年各个物业类型的累计销售数据（截止2019年04月）：
物业类型 | 销售量（套） | 销售量占比 | 销售均价（加元） |
Detached | 11,230 | 44.6% | $990,102 |
Semi-Detached | 2,308 | 9.2% | $799,366 |
Att/Row/Twnhouse | 2,395 | 9.5% | $703,337 |
Condo Townhouse | 1,859 | 7.4% | $575,257 |
Condo Apt | 7,079 | 28.1% | $567,550 |
Link | 240 | 1.0% | $676,123 |
Co-op Apt | 18 | 0.1% | $574,947 |
Det Condo | 24 | 0.1% | $694,196 |
Co-ownership Apt | 18 | 0.1% | $399,050 |
总计 | 25,171 | 100% | $791,857 |
4、2018-2019年各个月度CONDO销售数据：
月份 | 房屋总销售量（套） | 房屋综合均价（加元） | 年度累计涨跌幅 | 市场占比 | 新上市房源 | 已有存量 | 去化天数 |
二零一八年一月 | 1,275 | $507,492 | 0.7% | 31.7% | 2,239 | 2,591 | 29 |
二月 | 1,631 | $529,782 | 5.12% | 31.5% | 2,486 | 2,768 | 24 |
三月 | 2,183 | $551,003 | 9.33% | 30.2% | 3,305 | 3,012 | 20 |
四月 | 2,218 | $559,343 | 10.99% | 28.5% | 3,652 | 3,394 | 18 |
五月 | 2,393 | $562,892 | 11.69% | 30.5% | 4,260 | 3,993 | 19 |
六月 | 2,234 | $561,097 | 11.34% | 27.6% | 3,585 | 4,005 | 19 |
七月 | 2,002 | $546,982 | 8.54% | 29.7% | 3,383 | 3,984 | 23 |
八月 | 2,000 | $541,106 | 7.37% | 29.6% | 2,961 | 3,592 | 25 |
九月 | 1,791 | $570,140 | 13.13% | 29.4% | 3,298 | 3,845 | 24 |
十月 | 2,127 | $562,523 | 11.62% | 29.3% | 3,401 | 3,702 | 23 |
十一月 | 1,891 | $556,723 | 10.47% | 29.4% | 2,710 | 3,299 | 23 |
十二月 | 1,185 | $554,497 | 10.03% | 29.5% | 1,153 | 2,351 | 28 |
二零一九年一月 | 1,238 | $548,176 | -1.14% | 30.9% | 2,521 | 2,657 | 29 |
二月 | 1,536 | $562,161 | 1.38% | 30.7% | 2,453 | 2,821 | 23 |
三月 | 1,965 | $560,020 | 1.00% | 29.2% | 3,242 | 3,223 | 20 |
四月 | 2,357 | $588,168 | 6.07% | 26.1% | 3,641 | 3,488 | 19 |
5、大多伦多地区过往各年度房屋销售数据：
年份 | 房屋销售总量（套） | 房屋综合均价（加元） |
2005 | 84,145 | $335,907 |
2006 | 83,084 | $351,941 |
2007 | 93,193 | $376,236 |
2008 | 74,552 | $379,347 |
2009 | 87,308 | $395,460 |
2010 | 85,545 | $431,276 |
2011 | 89,096 | $465,014 |
2012 | 85,496 | $497,130 |
2013 | 87,049 | $522,958 |
2014 | 92,782 | $566,624 |
2015 | 101,213 | $622,121 |
2016 | 113,040 | $729,837 |
2017 | 92,265 | $822,597 |
2018 | 77,349 | $787,197 |
四、市场预测：
1、GTAREALTORS®发布的四月份市场小结： 2019年5月18日
多伦多房地产委员会主席Garry Bhaura宣布， 2019年4月大多地区的REALTORS®通过TREB的MLS®系统于本月收录的房屋销售数量同比去年四月猛增16.8％至9,042套，相比去年同期的7,744套取得大幅增长。经季节性调整后，本月与3月份相比，销售额环比增长了11.3％。
新上市的房源数量也同比去年上涨了8％。但是，年度的新上市房源增长率远远低于年度的销售数据，这表明市场的供应紧张状况仍然在持续，并推动房价加速上涨。
“销售额同比的强劲增长对市场而言显然是一个好消息，可能让我们在将要到来的一年里看到一些新的变化。TREB 对2019年大多伦多地区的住宅销售的前景预期相对2018年会有所增长。然而，应该注意的是，新上市房源的增长速度仍未能跟上销售的步伐，这导致了GTA地区持续的住房供应短缺问题。因此，TREB期待省政府上周公布的住房供应行动计划继续减少繁文缛节的描述，并改善住房供应结构。TREB已经为该计划提供了专业意见并参与了工作组的行动，“Bhaura先生说道。
与去年同期相比，2019年4月份的房价与之前三个月一样普遍呈现小幅上涨。 MLS®HPI综合指数的基准值上涨了3.2％，是过往一年多时间里增幅最高的一年。房屋均价也上涨了1.9％，到$820,148.00，为2019年迄今为止最强劲的的年度涨幅。在经过初步的季节性调整基础上，本月的房屋均价与3月份相比也上涨了1.1％。
房价的上涨持续受到了公寓板块和低层高密度物业类型板块的推动。独立别墅板块的均价同比有所下降，尤其是在多伦多的周边地区。可以说，均价最高的独立别墅板块受到OSFI住房抵押贷款压力测试等政府措施的打击最为严重。
“虽然今年4月份的销售量同比取得上涨，但值得注意的是，该数据仍远低于过去十年大部分时间里4月份的销量水平，许多潜在买家仍在根据OSFI规定的两个百分点的抵押贷款压力测试重新评估他们的购买意向并持续保持观望。今年的长期借贷成本的趋势将倾向于下降，而加拿大央行把握的短期利率的前景将会在年内持平。不过，在这样的背景下，我们仍然没有看到OSFI压力测试政策有进一步的灵活松动，“TREB的首席市场分析师Jason Mercer讲道。
2、枫景投资观点：
四月份多伦多房市呈现可喜的量价齐升的走势。不仅同比去年同期取得成交量和成交价格的双增长，环比上个月也取得量价双涨，这使得2019年的前四个月的量价取得环比四连阳，市场活跃的迹象明显。4月份9,042套的房屋成交量和$820,148的综合均价也创下了2018年初以来的最高值。
在此基础上，不同的物业类型存在结构性的特点。独立别墅在最近几个月的成交量较以往有所放大，但价格走势相对较弱。说明独立别墅的购买群体越来越从刚需群体转换为改善型群体，对刚需客户而言，别墅价格的敏感性较高，只有平抑价格才能换来成交量。而公寓产品、低层高密度产品的价格则在过往的两年调整期内未受较大影响，特别是公寓，在2018年取得了9.3%左右的涨幅，在2019年的前4个月取得了超过6%的涨幅。只要公寓的价格走势不出现明显的暴涨，在未来将呈现缓慢稳步上升的行情，支撑这一慢牛行情的主要因素是未来每年新进入大多伦多地区的人口的基数以及消费能力。
基于此，我们对公寓项目的投资机会将继续保持关注。